古民家購入12の注意点、後悔しないために新築も検討|古民家の選び方、リフォーム費用など解説

古民家購入12の注意点、後悔しないために新築も検討|茨城の注文住宅事例

※本コラムは、広く一般的な情報提供を目的としており、弊社のサービスに限らず、多くの方にとって役立つ内容を意識して執筆しています。
詳細なご相談や専門的なアドバイスが必要な場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

古民家購入を真剣に考えているけど、相当のリフォームが必要になりそうで不安。購入にあたって注意点があるなら知りたい」とお考えの方へ、古民家購入後に後悔しない方法を紹介します。

古民家には現代の住宅にはない趣・魅力がありますが、物件によって状態はさまざまです。

状態によっては、リフォーム費用が古民家のような住宅を新築するよりも高額になる可能性があるため、ぜひこの記事で紹介する注意点を、念入りに確認してください

茨城県全域で伝統的な和の住宅を建築しているノーブルホーム粋(SUI)が、「日本の伝統構法で建築された古民家をいかして理想の住まいを実現する方法」「古民家のような住宅を新築して快適に暮らす方法」どちらも紹介するので、古民家の購入判断に役立てていただけると幸いです。

 

茨城県で「古民家or古民家のような住宅を新築どちらがいいの?」と迷っている方は、ノーブルホーム粋(SUI)へお問い合わせください。

ノーブルホーム粋(SUI)は、高い設計・施工技術で伝統的な和の住宅を建築しています

古民家購入12の注意点

古民家購入12の注意点

古民家は現代の住宅とはまったく違う基準で建築されているため、気になる古民家物件がある場合には、以下の注意点をよく確認して購入判断をしてください

  • 古民家のメリット・デメリットを十分に理解しているか
  • 購入時&将来のリフォーム費用を想定しているか
  • 物件探しのサポーターはいるか
  • 購入前の建物診断・耐震診断を実施できるか
  • 古民家の住宅性能を理解しているか
  • 古民家・敷地内のメンテナンスに負担を感じないか
  • インテリアコーディネートはできるか
  • リフォーム時の「建築確認申請」を理解しているか
  • 建築制限を確認したか
  • 住宅ローンを利用できるか
  • 補助金・減税制度を活用できるか
  • 熟練の施工業者を選べるか

古民家のメリット・デメリットを十分に理解しているか

古民家のメリット・デメリット

古民家は以下のようなメリットから人気が高いのですが、古い住宅特有のデメリットもあります

「デメリットを解消して快適な住宅づくりが可能か」をよく検討したうえで、購入判断をしてください。

【古民家のメリット】

  • 売却価格が安い物件が多い
  • 独特の趣・雰囲気を持つ見た目が魅力
  • 土地・住宅ともに面積の大きい物件が多く、多用途に活用できる
  • 面積が広く障子で仕切られているような間取りの古民家は、間取り変更の自由度が高い
  • 古民家特有のデザインをいかした店舗運営などの活用方法もある

【古民家のデメリット】

  • 断熱性・耐震性・耐久性などの住宅性能が、極端に低い場合がある
  • 老朽化が進んでいる箇所・損傷箇所があり、高額なリフォームをしても十分な住宅性能を確保できない場合がある
  • 簡単なリフォームだけでは、入居後に短期間で不具合が発生する場合がある

のちほど、古民家でリフォームが必要な主な部位を「古民家でリフォームが必要な部位、リフォーム費用の相場」で紹介します。

 

購入時&将来のリフォーム費用を想定しているか

リフォームの打ち合わせ

古民家の状態にもよりますが、購入後には何らかのリフォームが必要となるのが一般的です

また、入居してからも手を加えながら寿命を伸ばしていくことになるため、長期的な視点でリフォーム費用を確保しておくことをおすすめします

劣化の激しい古民家を購入する場合、古民家の状態・リフォームプランによっては、新築よりも高額なリフォーム費用となる可能性があることを、念頭に置いておきましょう。

物件探しのサポーターはいるか

古民家購入後に「建築制限」「劣化状態」などの確認不足に気づき後悔するケースがあるため、信頼できる不動産業者・施工業者のサポートを受けながら古民家を探すのがベストです

「古民家を購入したい地域での営業範囲が広い不動産業者」「物件探しの段階から親身にサポートしてくれる施工業者」を厳選し、予算などの条件を明確に伝えたうえで、妥協せずに物件探しをしてください。

購入前の建物診断・耐震診断を実施できるか

リフォーム前の建物診断・耐震診断

古民家物件によって劣化程度はさまざまで、目に見えない壁の内側・床下などがひどく劣化しているケースもあります

そのため、気になる古民家物件を見つけたら、早々に建物診断・耐震診断を実施したうえで、購入判断をすることをおすすめします。

建物診断・耐震診断はご自身で費用を支払って専門家に依頼するほか、リフォーム依頼を条件に無料で対応している施工業者もあります。

古民家の住宅性能を理解しているか

築年数の古い古民家ほど、以下のような状況を反映して住宅性能が不十分なケースがあります

  • 建物は簡単には倒壊・崩壊しないと考えられていたことから、建築基準法上で耐震基準の整備が不十分な時代があった
  • 断熱材の普及が進んだのは1990年代で、それまでは自然素材が持つ保温力などに断熱性能を期待していた
  • 窓の断熱性能が低かった など

古民家は、寒さ・暑さを防げる住宅性能ではないケースが多いと考えておきましょう。

また、「リフォーム済みの古民家物件」の購入を検討する場合には、目に見える部分のみリフォームした可能性があるため、購入判断をする前にリフォーム内容を詳しく確認してください。

古民家・敷地内の管理に負担を感じないか

敷地の管理

古民家物件の住宅面積・敷地面積ともに大きい場合、古民家の掃除だけでなく、外構の草むしり・植栽の剪定、擁壁の管理など、さまざまなメンテナンスが日常的に必要です

コンパクトな住宅から古民家への移転を検討している場合には、購入判断の1項目として、「敷地全体の管理が生活の負担にならないか」も検討してみてください。

インテリアコーディネートはできるか

古民家は、経年劣化によって個性的なデザインが完成していますよね。

古民家を購入した方の口コミには、「古民家に現代の住宅設備・建材などを合わせたら、イメージ通りのおしゃれな空間にならなかった」という後悔の声がたくさんあります。

古民家と現代のデザインを融合させるインテリアコーディネートは意外と難しいため、デザイン性の高いリフォーム実績がある施工業者を選ぶなど、プロのアイデアも活用してデザインを検討しましょう

リフォーム時の「建築確認申請」を理解しているか

建築確認申請

建築確認申請とは、「建築物の工事内容が法令に適合しているか」を専門機関に審査してもらうための手続きで、2025年4月より、以下の建物・リフォーム内容に該当する場合は建築確認申請が必要となります

  • 2階以上or延床面積200㎡以上のすべての建物
  • 平屋&200㎡以上の建物
  • 壁・柱・床など建物の主要構造部を大規模にリフォーム

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し』

古民家に違法建築部分(現在の建築基準法に適合しない増築部分など)がある場合には、違法建築部分を現在の建築基準法に適合させた後でのリフォーム実施となる可能性があります。

建築制限を確認したか

古民家物件の物件概要には、建築制限に関する記載が必ずあります。

建築制限の内容によっては「リフォームが難しい」「希望通りにリフォームできない」といった場合があるので、古民家購入前に必ず建築制限に関する不明点・リスクを不動産業者に確認してください

(建築制限の例)

  • 再建築不可:土地の間口が2m以下などの条件に該当する場合、スケルトンリフォームなどはできない
  • 市街化調整区域:開発を抑制している区域なので、リフォームの許可を受けられないケースがある

※上記のような建築制限がある土地は、売却も難しいケースがあります。

希望の住宅ローンを利用できるか

住宅ローン

住宅ローンの貸出条件は金融機関が設定しますが、例えばフラット35を利用して古民家のリフォーム費用を借り入れる場合には、以下の条件に該当する必要があります

  • 土地の間口が2m以上
  • 耐火構造or準耐火構造または耐久性基準に適合している
  • 建築確認申請日が1981年5月31日以降
  • 建築確認申請日が1981年5月31日以前の場合は、耐震評価基準に適合している
  • 土台・床組等に腐朽や蟻害がない など

〈参考〉住宅金融支援機構「フラット35サイト」『【フラット35】 中古住宅の技術基準の概要』

古民家を探している段階から、住宅ローンを利用したい金融機関の貸出条件を確認し、リフォーム資金の確保方法を検討してください。

補助金・減税制度を活用できるか

補助金・減税制度の活用で、古民家購入費用・リフォーム費用の負担を軽減できる可能性があります。

補助金・減税制度をもれなく活用するために、古民家の購入前に適用条件などを確認しておきましょう。

以下のようなリフォームを実施する場合、補助金を活用できる可能性があります。

  • 耐震性能向上リフォーム
  • 省エネ性能向上リフォーム
  • 耐久性能向上リフォーム

また、住宅ローンを利用して古民家をリフォームした場合に活用できる「住宅ローン控除」など、減税制度もあります

熟練の施工業者を選べるか

古民家購入の注意点を紹介してきましたが、多くの注意点はご家族を親身にサポートしてくれる施工業者がいることで、スムーズにクリアできます

以下のような施工業者を選ぶために、2〜3社をピックアップしたうえで現地調査・見積もり作成を依頼して、提案力などを比較してください。

  • 建築当時の工法を熟知していて、古民家の劣化状況などを適正に見極められる
  • 急いでリフォームが必要な箇所を提案できる
  • 予算に応じて柔軟にリフォームプランを構成できる
  • デザイン性の高いリフォームが可能
  • アフターフォロー体制が整っていて、今後のリフォームも相談できる など

 

古民家の購入を検討する際に必ず確認していただきたい注意点を紹介しました。

「古民家購入はハードルが高い」と感じる場合には、「古民家のような家の新築」も可能なので、次に事例などを確認しましょう

「古民家のような住宅の新築」も可能|事例、古民家との違い

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

現代の建材・工法などを使った、古民家のような住宅の新築が可能です。

「古民家特有の趣を放ちながら最新の住宅性能を持つ住宅事例」「古民家のような新築と古民家の違い」を紹介します

古民家のような住宅の新築事例

こちらは、古民家購入&リフォームを検討したうえで、古民家のような住宅の新築を選択した事例です。

武家屋敷門風のガレージ・玄関アプローチが個性的で、リフォームした古民家なのか、新築なのかがわからないほど古民家の趣が再現されていますよね

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉築0年の古民家

 

室内は農村の古民家のようなつくりで、広い玄関土間・屋根までつづく吹き抜けと勾配天井など、開放感のある住宅です。

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉築0年の古民家

 

内装の造作にもとことんこだわり、「真壁」「飾り天井」「使い込んだような風合いの建具を採用」など、古民家の雰囲気に包まれてゆったりと暮らせる住宅が完成しました。

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉築0年の古民家

 

こちらは、京町家の趣にモダンテイストを組み合わせた住宅事例です。

自然素材を使用した外観が、使うほどに味わい深いデザインに変化していくことをイメージできますね。

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉環を描く和の家

 

こちらの住宅は、外から室内の様子が見えない点も魅力です。外から見えない家の事例を、こちらの記事で確認できます。

〈関連ページ〉外から見えない家・庭の外観事例(平屋・2階建て)|カーテンなしで外からの視線を遮る方法、注意点を解説

 

室内は古民家のレトロなテイストを持つ素材を、モダンな造作で活用しました

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉環を描く和の家

 

こちらはリビング画像で、古民家の板壁をイメージした壁・ロースタイルの家具・間接照明など、和の要素をスタイリッシュにコーディネートしています。

古民家購入に後悔しないために「古民家のような新築」も可能|茨城の注文住宅事例

〈関連ページ〉環を描く和の家

 

古民家のような住宅の新築事例を、こちらの記事で確認できます。

〈関連ページ〉新築の古民家風住宅を紹介|外観・内装の施工例、費用が高くなるポイント、ハウスメーカーの選び方も解説

 

ノーブルホーム粋(SUI)には、今回紹介しきれなかった事例がまだたくさんあります。ぜひごらんください。

 

「古民家のような新築」「古民家」の違い

「古民家のような新築」「古民家」の一番の違いは、住宅性能です

古民家と比較して、現代の住宅は特に以下の住宅性能が優れていて、光熱費を抑えながら1年を通して快適に過ごせるよう施工されています。

  • 断熱性能:冬に室内の温かい空気を屋外に逃さず、夏に日射熱を遮る性能
  • 気密性能:住宅のすき間を小さくして、室内・屋外の空気を勝手に出入りさせない性能
  • 耐震性能:大地震が発生しても簡単に倒壊・崩壊せず、避難する時間を十分に確保できる性能 など

古民家をスケルトンリフォームする場合でも、現代の住宅性能を再現するのは難しいのが現実です。

そのため、「古民家のリフォーム費用」が「古民家のような住宅の新築費用」よりも高額な場合は、古民家のような住宅の新築も検討することをおすすめします

 

茨城県で「古民家のような住宅の新築」をご希望の方は、ノーブルホーム粋へお問い合わせください。

伝統的な和の住宅を建築可能な高い設計・施工技術で、古民家特有の趣を持つ快適な住宅を建築いたします

 

古民家の選び方|古民家の内見時に必ず確認するべき項目

古民家の選び方

次に、古民家の内見時に必ず確認するべき項目も確認して、購入判断・リフォーム計画の参考にしてください

  • 見える部分の木材は腐敗していないか・シロアリの食害はないか
  • 湿度が高くカビ臭い空間はあるか
  • 住宅設備をそのまま使う場合は、動作確認
  • 外から聞こえる音・室内から外に聞こえる音は生活の中で気にならない程度か
  • 採光・通風を十分に確保できる住環境か
  • 天井・壁に雨漏りのシミはないか
  • すべての部屋で正常に電気が点灯するか
  • 水道から出る水に異常はないか(サビの混入など)
  • 外構の状態(植栽の数、残置物の有無など)

上記は目に見える部分のみですが、できるだけ多くの情報を収集することで、大まかなリフォーム費用を想定できます。

 

次に「多くの古民家でリフォームが必要な部位」「リフォーム費用の相場」も紹介します。

古民家でリフォームが必要な部位、リフォーム費用の相場

古民家でリフォームが必要な部位

古民家のデザイン性に注目しがちですが、ここまで紹介してきたとおり、ご家族が快適・安全に古民家での暮らしを送るためには、住宅性能の整備がリフォームの最優先項目になります

古民家でリフォームが必要な部位|性能向上が必須

多くの古民家でリフォームが必要な部位の例は、以下のとおりです。

  • 構造体(基礎・柱・梁など)の修繕:耐震性確保につながる
  • 水回り設備・住宅設備の交換:交換により使い勝手が良くなり、電気代などの節約にもつながる
  • 外装の修繕:短期間での雨漏り・大規模なリフォームを予防し、室内環境改善にもつながる
  • 内装の修繕:長年しみついた匂いを除去し、室内環境の維持、防音・遮音なども実現できる
  • 水道配管・ガス配管の交換:漏水などの事故を予防し、古民家の長寿命化にもつながる
  • 汲み取りトイレの水洗化:敷地内の衛生環境を改善し、暮らしの利便性も高まる
  • シロアリ駆除・防除:古民家の長寿命化につながる

 

古民家は図面が残っていないケースも多いため、プロであっても建物診断・耐震診断では問題が発見できず、リフォームを開始してから問題に気づくこともあります。

その場合には追加のリフォーム費用が発生するため、古民家の購入前にできる限り状態を確認し、予算を多めに確保しておくことをおすすめします。

古民家のリフォーム費用、リフォーム費用を抑える方法

リフォーム費用

リフォーム費用は古民家の状態によって変わりますが、最小限のリフォームでは数十万円、大規模なリフォームでは4,000万円超となるケースもあります

一般的なフルリフォーム費用は1,000万円前後からで、内訳は以下のとおりです

リフォーム内容 リフォーム費用相場
水回り設備交換一式 200〜500万円
耐震性能アップ 150〜300万円
住宅全体に断熱材を入れる 250〜400万円
基礎の修繕 100〜200万円
屋根材交換 100〜250万円
外壁材交換 100〜300万円
内装をすべて交換 300〜600万円

※上記リフォーム費用はあくまでも相場で、施工範囲・地域・建材のグレードなどによって大きく変動します。

詳しい費用は、リフォームを依頼する施工業者へお問い合わせください。

 

上記は大規模なリフォームを想定していますが、古民家の状態によっては「リフォーム面積を絞る」「段階的にリフォームする」などで費用を抑えられる場合もあるため、予算に応じて施工業者へ相談していただけると幸いです

古民家購入Q&A

Q&A

最後に、古民家購入に関するよくある質問・回答をまとめて紹介します

古民家物件をスムーズに見つける方法を知りたい

古民家を見つける方法はたくさんあるので、複数の方法を組み合わせて情報収集しましょう

  • 地域密着型の、なるべく規模の大きい不動産業者に物件探しを依頼
  • インターネットで頻繁に物件情報を確認
  • 古民家専門の不動産業者・不動産情報サイトの物件情報を確認
  • 「ジモティー」のような、個人同士がつながるマッチングサイトで物件情報を探す・募る
  • 自治体が中心となって運営している空き家バンクで物件情報を確認
  • 気になる空き家の古民家がある場合には、所有者を調べて交渉

条件の良い物件は短期間で買い手がつくため、常に情報収集をしましょう。

古民家にあと何年住める?

古民家を購入後何年住めるかは購入時の状態・メンテナンスによって変化しますが、古民家の中には築100年以上の物件もあります。

また住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの借り入れ最長期間である35年程度住むことを想定して、リフォーム内容・メンテナンス計画を組み立てるという考え方も可能です。

住まなくなっても将来売却・賃貸などで活用できるか

古民家に住まなくなったあとは、さまざまな方法に転用可能です

  • 古民家・土地を売却
  • 古民家を解体して土地のみ売却
  • 古民家を解体して駐車場・資材置き場として賃貸
  • 古民家を居住用として賃貸
  • 古民家を事業用として賃貸(カフェ、イベントスペースなど)
  • 地域のコニュニティスペースとして使ってもらう など

また、古民家に使用されている建材・建具が良好な状態の場合は、古材として販売するという選択肢もあります。

古民家をDIYでリフォームできるか

古民家をDIYでリフォームしている動画などの情報がたくさんありますが、基本的にはDIYでのリフォームはおすすめしません

古民家の壁・床・天井などを解体後に適切に問題を発見して対応する知識・技術がないと、「短期間で再リフォームが必要となる」「施工精度を確保しづらい」などの問題があるためです。

住宅の快適性・安全性などに関わるリフォームはプロに依頼し、「壁紙を貼る」「フローリングを張る」といった比較的取り組みやすいリフォームをDIYするといった方法もあります

まとめ

「古民家購入を真剣に考えているけど、購入にあたって注意点があるなら知りたい」とお考えの方へ、古民家購入後に後悔しない方法を紹介してきました。

古民家購入時には、今回紹介した注意点や内見時のチェック項目を確認して、状態の良い物件を探していただけると幸いです。

また、古民家は大規模なリフォームをしても現代の住宅性能を再現することは難しいため、予算に応じて「古民家のような住宅の新築」も検討する価値があります。

ご家族が長く快適に・安心して暮らせるマイホームを取得していただけると幸いです。

 

茨城県で「古民家のような住宅」の新築をご希望の方は、ノーブルホーム粋(SUI)へお問い合わせください。

伝統的な和の住宅を建築可能な高い設計・施工技術で、古民家特有の趣を持つ快適な住宅を建築いたします